省城中介升學(xué)季“造氣氛”強(qiáng)推學(xué)區(qū)房

升學(xué)政策不斷調(diào)整 買學(xué)區(qū)房小心風(fēng)險(xiǎn)

上周，太原市民辦初中、熱門(mén)公辦初中電腦派位結(jié)果陸續(xù)出爐，小學(xué)錄取通知書(shū)發(fā)放。緊隨其后，諸如“xx小學(xué)對(duì)口初中不再直升”“xx學(xué)校（初中）將按（學(xué)生）落戶時(shí)間入學(xué)”“爆冷！xx小學(xué)上不了xx中學(xué)”等幼升小、小升初升學(xué)信息及直播內(nèi)容充斥網(wǎng)絡(luò)社交媒體，加劇了小學(xué)中低年級(jí)家長(zhǎng)的焦慮。而與此同時(shí)，學(xué)區(qū)房再次成為房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)公司眼下應(yīng)景的主推產(chǎn)品。

從今年熱門(mén)小學(xué)、初中劃片范圍的變化，以及幼升小、小升初招生結(jié)果來(lái)看，高價(jià)買學(xué)區(qū)房，孩子卻上不了意向?qū)W校的家庭正在逐年增多。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及省城資深教育業(yè)內(nèi)人士提醒，學(xué)區(qū)招生信息及學(xué)區(qū)房走勢(shì)復(fù)雜多變，不同行業(yè)所提供信息有明顯差別，提醒消費(fèi)者購(gòu)買學(xué)區(qū)房要更加謹(jǐn)慎，別為“沖動(dòng)”埋單。

A 小升初“學(xué)區(qū)直升”有變中介借機(jī)強(qiáng)推“學(xué)區(qū)房”

截至記者發(fā)稿時(shí)，太原市民辦初中、熱門(mén)初中電腦派位結(jié)果已基本出爐。今年省城小升初最勁爆的信息莫過(guò)于迎澤區(qū)“本本不再全部直升，需要搖號(hào)”，延續(xù)多年的迎澤區(qū)大范圍“本本直升”模式被打破，多所熱門(mén)初中因招生名額有限，其對(duì)口范圍的多所小學(xué)的學(xué)生得搖號(hào)才能獲得派位。多年前沖著“名?！辟?gòu)房的少數(shù)家庭，孩子未能如愿“本本直升”優(yōu)質(zhì)初中。

記者通過(guò)多位迎澤區(qū)小升初家長(zhǎng)了解到，所謂“本本直升”是家長(zhǎng)們對(duì)迎澤區(qū)小升初慣行模式的一種俗稱。按照往年慣例，孩子小學(xué)入學(xué)時(shí)沒(méi)有擇校，六年以來(lái)沒(méi)有學(xué)籍變動(dòng)，戶籍屬于小學(xué)對(duì)應(yīng)劃片區(qū)域，且學(xué)生戶口戶主屬于三代以內(nèi)直系血親，畢業(yè)時(shí)無(wú)變動(dòng)，則屬于“本本”，即可升入劃片范圍內(nèi)的初中。迎澤區(qū)作為省城的老城區(qū)，優(yōu)質(zhì)教育資源眾多，以太原五中、太原市第36中、太原市第37中、太原市師苑中學(xué)等優(yōu)質(zhì)初中為例，其對(duì)口劃片小學(xué)包括雙西小學(xué)、青年路小學(xué)、大南關(guān)小學(xué)、市第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)、桃園小學(xué)、濱河小學(xué)、太原市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)等知名小學(xué)。這種升學(xué)模式意味著，買了上述小學(xué)劃片范圍的對(duì)口學(xué)區(qū)房，孩子不但小學(xué)就近進(jìn)入知名小學(xué)，小升初進(jìn)入優(yōu)質(zhì)初中的概率極大。

購(gòu)置學(xué)區(qū)房尤其是“雙學(xué)區(qū)”房的家庭數(shù)量有增無(wú)減，知名小學(xué)“本本直升”學(xué)生量日益龐大，超出對(duì)口優(yōu)質(zhì)初中的計(jì)劃招生量，而且引起了劃片范圍內(nèi)其它普通小學(xué)家長(zhǎng)及校方的強(qiáng)烈不滿。從近幾年“小升初”招生結(jié)果來(lái)看，迎澤區(qū)優(yōu)質(zhì)初中的報(bào)名人數(shù)一直高于計(jì)劃人數(shù)。今年，優(yōu)質(zhì)初中對(duì)口的小學(xué)開(kāi)始電腦隨機(jī)“搖號(hào)”派位，少數(shù)“小升初”孩子無(wú)法直升到優(yōu)質(zhì)初中。

在迎澤區(qū)“不再直升、需要搖號(hào)”的消息傳出后，家長(zhǎng)們“炸了鍋”。很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)開(kāi)始借機(jī)炒作：“本本直升沒(méi)了，迎澤區(qū)的學(xué)區(qū)房還能買嗎？”“迎澤區(qū)多所小學(xué)最后一次直升，雙學(xué)位小區(qū)選哪里？”“學(xué)位緊張，小學(xué)錄取要看落戶時(shí)間”……記者發(fā)現(xiàn)，很多房產(chǎn)營(yíng)銷號(hào)仍在營(yíng)銷學(xué)區(qū)房概念，一方面，認(rèn)為此次傳出搖號(hào)的小學(xué)并非全部，片區(qū)內(nèi)部分普通小學(xué)“小升初”仍可直升，并對(duì)仍可直升的普通小學(xué)招生范圍內(nèi)學(xué)區(qū)房進(jìn)行包裝熱炒推薦；另一方面，不少房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)開(kāi)始鼓吹“片區(qū)內(nèi)小學(xué)入學(xué)要看落戶時(shí)間”，落戶時(shí)間太晚將被統(tǒng)籌至其他學(xué)校，催促家長(zhǎng)盡早購(gòu)買。采訪中，多名房產(chǎn)中介表示，面對(duì)上述人為制造的焦慮，種種不確定性讓很多家長(zhǎng)陷入糾結(jié)，很多家長(zhǎng)群中熱議到底該不該買學(xué)區(qū)房，一些原本著急看房的家長(zhǎng)開(kāi)始觀望。

B 購(gòu)房計(jì)劃暫停 買賣雙方都在觀望

“最近一段時(shí)間，學(xué)區(qū)房會(huì)逐漸熱起來(lái)，隨著孩子的初中塵埃落定，很大一部分家庭會(huì)把學(xué)區(qū)房掛牌出售，房源增多是市場(chǎng)開(kāi)始活躍的主要原因?！蔽挥诓⒅萋纺撤慨a(chǎn)中介的工作人員表示，進(jìn)入7月，就陸續(xù)有買家前來(lái)咨詢，要求工作人員幫忙留意即將掛牌的新房源，在傳出“本本不再直升”的消息后，很多人開(kāi)始猶豫觀望，也在等待事情的發(fā)展走向。

8月3日，關(guān)于迎澤區(qū)“本本不再全部直升”的消息有了新進(jìn)展，位于太原市雙塔西街的某小學(xué)張貼出了其針對(duì)某優(yōu)質(zhì)初中的“派位結(jié)果”，山西晚報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，共有151名學(xué)生被該中學(xué)錄取。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)學(xué)生家長(zhǎng)介紹，派位是在當(dāng)天上午舉行的，本次符合條件且報(bào)名參與派位的學(xué)生共計(jì)160人，原定名額為150人，由于其中有多胞胎家庭子女錄取，最終錄取人數(shù)為151人，此外，片區(qū)內(nèi)另一所普通小學(xué)共99人參與隨機(jī)派位，最終錄取90人。隨后，記者在現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)到了多名派位不中的學(xué)生家長(zhǎng)，他們均表示不能理解，認(rèn)為此前全部直升錄取，今年卻要參與搖號(hào)，紛紛前往學(xué)校討要說(shuō)法。

目前來(lái)看，迎澤區(qū)“本本不再全部直升，需要搖號(hào)”的消息屬實(shí)。對(duì)于家長(zhǎng)們的疑惑，記者咨詢了教育界人士，其表示，根據(jù)今年太原市教育局發(fā)布的《【迎澤區(qū)】2024年小學(xué)畢業(yè)生升初中工作實(shí)施方案》，相關(guān)政策中確實(shí)提到了“直升”這一概念，但家長(zhǎng)們并沒(méi)有仔細(xì)閱讀相關(guān)政策。以今年的政策為例，文件中在“多校劃片入學(xué)”中提到“多校劃片的初中學(xué)校，本著尊重歷史、注重銜接的原則，36中、37中原劃片學(xué)校范圍內(nèi)按照原片區(qū)對(duì)口直升”，但隨后明確提出“對(duì)報(bào)名人數(shù)超過(guò)招生計(jì)劃人數(shù)的初中學(xué)校，通過(guò)電腦隨機(jī)派位方式安排學(xué)生升學(xué)?！睒I(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，由于今年的小學(xué)畢業(yè)生過(guò)多，超出了部分中學(xué)的計(jì)劃招生人數(shù)，因此采取了隨機(jī)派位的方式。

“最近，很多有購(gòu)房計(jì)劃的家長(zhǎng)都在咨詢‘直升’這件事，目前流傳出的消息有限，可以確定的是有些學(xué)校確實(shí)需要搖號(hào)，有的學(xué)校仍然全部直升，這就導(dǎo)致很多人不得不重新考慮在哪兒買房?！币幻慨a(chǎn)中介表示，短期內(nèi)，片區(qū)內(nèi)各個(gè)小學(xué)對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格還算相對(duì)穩(wěn)定，他們對(duì)升學(xué)政策也是一知半解，只能通過(guò)各種渠道打聽(tīng)，確定真實(shí)的才敢跟顧客說(shuō)，至于此前傳出的“片區(qū)內(nèi)小學(xué)入學(xué)要看落戶時(shí)間”“多所小學(xué)今年最后一次直升”等消息暫時(shí)無(wú)法考證。其實(shí)不光買家，賣家也在觀望中，已經(jīng)掛牌的房源也沒(méi)有大幅調(diào)價(jià)的跡象。

C 升學(xué)政策不斷調(diào)整優(yōu)化 學(xué)區(qū)房長(zhǎng)遠(yuǎn)會(huì)降溫

升學(xué)及學(xué)區(qū)房焦慮，幾乎是每個(gè)家長(zhǎng)的必經(jīng)的心路歷程。近年來(lái)，全國(guó)各地二手房成交行情下行，太原二手房市場(chǎng)也無(wú)法獨(dú)善其身。然而，二手房市場(chǎng)中“學(xué)區(qū)房”成交價(jià)格一直堅(jiān)挺。

記者走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，太原二手學(xué)區(qū)房主要集中在環(huán)內(nèi)老城區(qū)，尤其是迎澤區(qū)的青年路小學(xué)、雙西小學(xué)、濱河小學(xué)，杏花嶺區(qū)的五一路小學(xué)、新建路小學(xué)，小店區(qū)的九一小學(xué)、八一小學(xué)等學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，二手房成交活躍。記者在多款房源信息APP上查詢發(fā)現(xiàn)，這些區(qū)域的熱門(mén)學(xué)區(qū)房，掛牌價(jià)比不少新建的精裝樓盤(pán)價(jià)格都堅(jiān)挺。例如迎澤區(qū)青年路小學(xué)招生劃片范圍內(nèi)寶佳麗景小區(qū)目前掛牌均價(jià)在2.3萬(wàn)元/平方米、迎澤區(qū)雙西小學(xué)招生劃片范圍內(nèi)新視界小區(qū)目前掛牌均價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米、小店區(qū)九一小學(xué)主校區(qū)招生劃片范圍內(nèi)九一小學(xué)宿舍小區(qū)目前的掛牌均價(jià)更是超過(guò)了3萬(wàn)元/平方米。

此前，為防止學(xué)區(qū)房炒作，從2021年起，太原就實(shí)行房產(chǎn)地址“學(xué)位限定”，即自登記入學(xué)之年起，同一套住宅6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個(gè)學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個(gè)學(xué)位(符合國(guó)家生育政策的除外)。然而，這一舉措看似增加了學(xué)區(qū)房的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，但事實(shí)上卻增長(zhǎng)了“學(xué)區(qū)房”的流轉(zhuǎn)周期，房源更加稀缺，家長(zhǎng)們將購(gòu)房計(jì)劃不斷提前，甚至提到了婚前。

近幾年，報(bào)名人數(shù)超過(guò)招生人數(shù)的知名小學(xué)、優(yōu)質(zhì)初中招生開(kāi)始“搖號(hào)”，買了對(duì)口學(xué)區(qū)房的家庭，子女也未必能上理想名校。“原來(lái)這種搖號(hào)的不確定性主要集中在小店區(qū)、杏花嶺區(qū)等其他區(qū)域，但今年迎澤區(qū)的變化確實(shí)讓很多家長(zhǎng)始料未及。”從業(yè)十多年的房地產(chǎn)中介王先生介紹稱，目前來(lái)看，短期內(nèi)雖然影響不顯，但未來(lái)上述熱門(mén)學(xué)區(qū)房都有可能不同程度地“降溫”?！爸鄙齼?yōu)質(zhì)初中對(duì)于很多家長(zhǎng)有不小的吸引力，也是購(gòu)買學(xué)區(qū)房的重要考量之一，如果一所小學(xué)的這一優(yōu)勢(shì)不在，那影響家長(zhǎng)購(gòu)房的因素必然會(huì)向其他方面轉(zhuǎn)移分?jǐn)?，例如學(xué)校的口碑排名、所處地段、學(xué)生數(shù)量等。片區(qū)內(nèi)各個(gè)小學(xué)的學(xué)區(qū)房熱度，可能會(huì)迎來(lái)新的排序。”不過(guò)王先生也表示，雖然會(huì)有影響，但相比其他二手房，學(xué)區(qū)房的價(jià)格依然相對(duì)穩(wěn)定，最近網(wǎng)上盛傳的“學(xué)區(qū)房跌至5000元以下”更是無(wú)稽之談，以迎澤區(qū)為例，即使采取搖號(hào)升學(xué)，片區(qū)內(nèi)能對(duì)口多個(gè)優(yōu)質(zhì)初中的老牌知名小學(xué)依然搶手，畢竟其畢業(yè)生擁有更多進(jìn)入優(yōu)質(zhì)初中的機(jī)會(huì)。

D 購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)增加 入手學(xué)區(qū)房要慎重考慮

多位業(yè)內(nèi)人士稱，“小升初”政策不斷調(diào)整，除了特別重點(diǎn)及“雙學(xué)區(qū)”房仍然價(jià)格堅(jiān)挺以外，其他學(xué)校附近的學(xué)區(qū)房成交和單價(jià)都有所回落。

現(xiàn)如今，學(xué)區(qū)房的主力消費(fèi)群體已經(jīng)從70、80后漸漸轉(zhuǎn)向90后，年輕一代的家長(zhǎng)對(duì)居住品質(zhì)、生活配套、商業(yè)配套等更加關(guān)注，而省城老牌優(yōu)質(zhì)公辦小學(xué)主校區(qū)的學(xué)區(qū)房，往往位于城市中心的老舊小區(qū)。這些二手房房齡大，普遍存在管道老化、戶型不佳、停車不便、物業(yè)服務(wù)有待提升等問(wèn)題。同時(shí)，由于幼升小、小升初的招生政策調(diào)整、名校教師資源的更迭變化，家長(zhǎng)買了學(xué)區(qū)房有可能上不了名校，也有可能所購(gòu)學(xué)區(qū)房的劃片對(duì)口學(xué)校，不再是家長(zhǎng)的意向?qū)W校。8月5日，青年路小學(xué)教育集團(tuán)發(fā)布通知，華潤(rùn)分校、萬(wàn)科分校、東山分校于2024年9月移交迎澤區(qū)政府，申請(qǐng)獨(dú)立辦學(xué)資質(zhì)，分別擬起名為太原市迎澤區(qū)行知小學(xué)校、太原市迎澤區(qū)誠(chéng)光小學(xué)校、太原市迎澤區(qū)文峰小學(xué)校。

對(duì)于大多數(shù)收入一般的普通家庭而言，二手學(xué)區(qū)房的購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)在增加。此外，近年來(lái)，隨著現(xiàn)代雙語(yǔ)、北辰、新希望等民辦學(xué)校的崛起，優(yōu)質(zhì)的民辦教育資源也給家長(zhǎng)們提供了更多的選擇。談及本次事件，不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對(duì)于學(xué)區(qū)房的炒作行為表示，由于目前有學(xué)位限定政策的存在，一套小學(xué)學(xué)區(qū)房起碼6年內(nèi)無(wú)法成交，6年的時(shí)間對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)可能是翻天覆地的變化，因此，無(wú)論是唱衰也好、吹捧也罷，對(duì)于近幾年暫時(shí)用不到學(xué)區(qū)房的購(gòu)房者，切勿跟風(fēng)購(gòu)買。

如果確有購(gòu)房需求，也要避免掉入學(xué)區(qū)房購(gòu)房“陷阱”。“學(xué)區(qū)劃分每年都有變化，家長(zhǎng)在購(gòu)買入學(xué)用的二手房的時(shí)候要格外注意，有些小區(qū)雖然與名校僅一墻之隔，但并非意味著就能進(jìn)入該學(xué)校就讀?！卑凑障鄳?yīng)規(guī)定，每個(gè)學(xué)校的招生范圍每年都會(huì)公布一次，但招生范圍的確定是以小區(qū)或者街道整體劃分。此外，特別需要注意的是戶口、學(xué)位問(wèn)題，要確定賣家已經(jīng)將原有戶口從房產(chǎn)所在的地址中遷出，且該戶地址6年內(nèi)沒(méi)有符合條件的兒童入學(xué)，買家才能將家庭成員的戶口遷入，建議與房屋賣家充分溝通，并在購(gòu)買合同上增設(shè)相關(guān)條款，以維護(hù)自身權(quán)益，否則，即使房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于自己，但是仍可能因?yàn)閷W(xué)位已經(jīng)使用，或者原戶主戶口未能及時(shí)遷出而無(wú)法辦理遷入手續(xù)。所以，購(gòu)房者最好能簽訂書(shū)面戶口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任。最后，房子要回歸居住屬性，學(xué)區(qū)房也不例外，隨著各方政策調(diào)整優(yōu)化，“學(xué)區(qū)”對(duì)二手房?jī)r(jià)值的影響會(huì)減弱，購(gòu)房者不應(yīng)該把目光緊盯著個(gè)別學(xué)校，今后，購(gòu)買學(xué)區(qū)房就能上名校的概率會(huì)繼續(xù)降低。（記者 柴旭暉）